OCUPACIÓN / OKUPACIÓN

La ocupación ilegítima afecta, sobre todo, a viviendas, aunque también afecta a otro tipo de edificaciones, por lo que, en este artículo, se hablará de inmuebles, en cualquier caso, se trata de un asunto que, a pesar de ser de la mayor actualidad, es muy desconocido a nivel técnico.

Y aunque pueda parecer una cuestión baladí, conocer clara y nítidamente las definiciones técnico-legales de las situaciones a que da lugar este fenómeno y las circunstancias que las rodean, tanto generales, como del caso concreto, permitirá dar una solución más acertada y rápida, en caso contrario, la solución se puede alargar, enredada en procedimientos judiciales que no resolverán la situación al no estar correctamente planteadas desde su inicio.

Ello es así porque los Tribunales resuelven las demandas que se le presentan según los términos en que se han planteado y conforme a la legislación aplicable, lo que obliga a presentar correctamente las demandas o las denuncias, teniendo en cuenta los casos y las circunstancias específicas de cada caso.

Por último, antes de entrar de lleno en el tema, y teniendo en cuenta la legislación vigente, he de hacer constar que la denuncia en una Comisaría de Policía no tendrá los resultados esperados para el titular del inmueble, salvo en casos muy concretos y bajo circunstancias muy determinadas, por lo que el contenido de este artículo dejará al margen esa vía, dada la poca eficacia práctica que produce la intervención de la Policía en la mayoría de estos casos.

En este artículo nombraremos esta situación como ocupación, con “c” y no ocupación, con “k”, dado que, si bien se suele utilizar el término con “k”, la legislación, a la que haremos constantes referencias, utiliza el término ocupación.

En torno a este fenómeno podemos encontrar, básicamente, dos términos claramente diferentes y que producen efectos jurídicos diversos, lo que hace especialmente importante conocerlos con claridad:

- OCUPACIÓN: Derivado del término ocupar, referido al tema que nos ocupa, podría definirse como “Tomar posesión o apoderarse de un territorio, de un lugar, de un edificio, etc., invadiéndolo o instalándose en él” (definición del Diccionario de la Lengua Española).

Por su parte, la Enciclopedia jurídica, respecto a este tema, define el término ocupar como “Tomar posesión de una cosa. | Apoderarse de un bien”.

A nivel técnico jurídico, se denomina ocupa al que, sin derecho alguno que le habilite, es decir, sin ningún tipo de contrato o autorización de su titular, toma posesión de un bien inmueble ajeno, lo que podría relacionarse con dos tipos penales diferentes, recogidos en el Código Penal (en adelante CP):

·   Usurpación: Definida en el artículo 245 CP, como ocupar, sin autorización debida, un inmueble, vivienda o edificio ajenos que no constituya morada, o mantenerse en ellos contra la voluntad de su titular.

Lo que plantea, como requisito diferenciador, que no se trate de una morada, es decir, una vivienda habitual.

Un segundo requisito diferenciador lo encontramos en el término “ocupar”, que implica una vocación de permanencia y que lo diferencia, como veremos a continuación, del término “entrar”.

 Teniendo en cuenta la literalidad de este artículo, podemos calificar de usurpador (ocupa), tanto al quien accede a un inmueble, con vocación de permanencia y sin autorización, como a quien, finalizada la vigencia de un contrato de arrendamiento, se mantiene en él, en contra de la voluntad del titular y sin que se haya producido la tácita reconducción prevista en el artículo 1.566 del Código Civil (en adelante CC), o alguna otra circunstancia que permita la permanencia del arrendatario.

·   Allanamiento de morada: Definida en el artículo 202 CP como entrar en morada ajena o mantenerse en la misma contra la voluntad de su morador.

Como requisito esencial de este tipo penal encontramos el término “morada”, es decir una vivienda habitual.

El segundo término específico de este artículo y que lo diferencia del artículo 245 CP es el término “entrar”, que no exige vocación de permanencia, de forma que, la simple entrada a una morada, sin autorización o contra la voluntad de su titular, ya constituiría un delito de allanamiento de morada.

Igual ocurriría cuando alguien se mantiene en una morada ajena en contra de la voluntad de su titular.

-  MOROSIDAD: Entendida como retraso o falta de pago de la renta arrendaticia y cantidades asimiladas a la misma.

Una situación totalmente diferente a la anterior que no implica la comisión de ningún delito, sino únicamente, el incumplimiento civil de un contrato de arrendamiento.

Técnicamente hablando, y a pesar del término “inquiocupa” acuñado recientemente, el moroso no es un ocupa, toda vez que accedió a la vivienda y se mantiene en ella en virtud de un contrato de arrendamiento firmado por ambas partes (arrendador y arrendatario), consciente y voluntariamente.

Cosa diferente es que, producido el incumplimiento contractual, el arrendador pueda ejercitar las acciones civiles que le asistan para resolver el contrato y desalojar al arrendatario.

-  Existe, además, una TERCERA SITUACIÓN, que podría calificarse de ocupación, o no, dependiendo de los actos del titular del inmueble (arrendador) en relación a la finalización de la vigencia de un contrato y sus prórrogas.

Así, vencido el plazo de arrendamiento contratado y sus prórrogas, si el arrendador ha cumplido con los requisitos establecidos en el artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (en adelante LAU) respecto a expresar su voluntad de no renovar el contrato, y el arrendatario no abandona el inmueble, estaríamos ante una situación de ocupación, propiamente dicha.

Ello es así porque, en tales circunstancias, el arrendatario se mantendría en la vivienda en contra de la voluntad expresa del titular y, al carecer de un título válido, estaría cometiendo un delito de usurpación, según se define en el artículo 245 CP.

Ahora bien, si el arrendador no cumple los citados requisitos, o los cumple fuera de plazo, el contrato se prorrogará obligatoriamente, lo que situaría al arrendatario en una posición legítima, sin que se le pueda considerar ocupa, dado que dispone de un título, el contrato de arrendamiento, que le habilita para ocupar la vivienda legítimamente.

Lo mismo podría decirse en aquellos casos en que se produce la tácita reconducción prevista en el artículo 1.566 CC, es decir, cuando, transcurridos 15 días desde que termina la vigencia del contrato, el arrendador ha realizado algún acto que muestra su aquiescencia con la continuidad del contrato, como, por ejemplo, cobrar la renta del siguiente mes. 

Los diferentes efectos jurídicos de cada una de estas situaciones hacen que se le apliquen diferentes normas y que, por tanto, las vías de solución sean, también, diferentes, lo que pone de evidencia la necesidad, como hemos dicho, de poder distinguir con claridad cada una de las situaciones en las que nos podemos encontrar, antes de considerar la norma que debemos invocar y el tipo de procedimiento a utilizar, para resolver la situación creada.

Una decisión equivocada, sobre ambos extremos, podría llevar a la desestimación de lo solicitado en el procedimiento judicial y a la necesidad de iniciar un nuevo procedimiento, situación que implicaría una enorme pérdida de tiempo, de dinero y un gran desgaste emocional para el titular del inmueble.

Clarificados los términos, podemos hacer un repaso a las consecuencias penales que pueden derivarse de estas situaciones y que, en ocasiones, conllevan la comisión de tipos delictivos diversos.

En primer lugar, cabe citar las consecuencias de la ocupación propiamente dicha, según la hemos definido en el apartado anterior, así, el artículo 245 CP, castiga la usurpación con una pena de tres a seis meses de multa, salvo que se cometa con violencia o intimidación, en cuyo caso, las penas serán de prisión de 1 a 2 años, teniendo en cuenta la utilidad obtenida por el acusado y el daño causado a la víctima.

A ello, cabría añadir las consecuencias jurídicas que podrían derivarse de las tres situaciones descritas en el apartado anterior, o incluso de un arrendamiento, aún no existiendo morosidad, si se dan los elementos descritos en los tipos penales que se describirán a continuación:

- Defraudación de fluidos eléctricos y análogos, tipo delictivo descrito en el artículo 255 CP, que consiste en utilizar energía eléctrica, gas, agua, telecomunicaciones u otro elemento, energía o fluido ajenos, por alguno de los medios siguientes:

1º Valiéndose de mecanismos instalados para realizar la defraudación.

2º Alterando maliciosamente las indicaciones o aparatos contadores.

3º Empleando cualesquiera otros medios clandestinos.

Tipo penal que dejaría fuera el consumo mediante el uso del contador y las instalaciones propias del tipo de servicio al que nos refiramos (energía, agua, telecomunicaciones, etc.), es decir, que, aunque el ocupante haga uso de este tipo de servicios sin efectuar pago alguno, si lo hace sin utilizar los citados métodos, no estaría cometiendo ningún delito y la reclamación del titular, respecto a lo pagado por dicho consumo, habría de hacerse por la vía civil y no la penal.

Sobre este particular, es conveniente añadir que si el titular de la vivienda provoca la suspensión del suministro de tales servicios, en detrimento del ocupante, podría estar cometiendo un delito de coacciones, tipificado en el artículo 172 CP.

- Daños: El delito básico de daños se tipifica en el artículo 263 CP, la regulación del daño por imprudencia la encontramos en el artículo 267 CP.

Así, sólo los daños que se causen dolosamente, es decir, a propósito, o los que se causen por imprudencia grave si, en este último caso, el valor de lo dañado supere los 80.000 €, podrán ser objeto de procedimiento penal.

En caso de los daños derivados por la falta de mantenimiento del inmueble, habrá que verificar que estamos ante una negligencia, realmente grave, y tasar los daños para verificar que el valor del daño supera los 80.000€, en caso contrario, lo más adecuado sería plantear una reclamación civil derivada de los daños y perjuicios ocasionados.

Al margen de las consecuencias penales citadas, el titular de un inmueble siempre tiene la vía civil para reclamar, el desalojo del inmueble, las rentas y cantidades asimiladas impagadas y los daños ocasionados al inmueble o al propio titular.

Así, podemos dividir estas consecuencias en dos grandes grupos:

-  DESALOJO:

Se trata de la acción judicial principal ante cualquier tipo de ocupación, pues el objetivo fundamental del titular es recuperar la posesión del inmueble ocupado.

El tipo de procedimiento a seguir dependerá mucho de la situación a la que se enfrente el titular del inmueble, el artículo 250 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (en adelante LEC), determina el ámbito propio del juicio verbal para las reclamaciones que pretendan:

·  Recuperar la posesión fundamentando dicha reclamación en el impago de la renta o cantidades debidas por el arrendatario o la expiración del plazo fijado contractual o legalmente.

·  Recuperar la posesión de una cosa o derecho a quienes hubieran sido despojado de ellas o perturbado en su disfrute.

· Recuperar la plena posesión de una vivienda o parte de ella, siempre que se hayan visto privados de ella sin su consentimiento y la propietaria o poseedora legítima sea una persona física, una entidad sin ánimo de lucro, o una entidad, en este último caso, si se trata de una vivienda social.

-   RECLAMACIÓN ECONÓMICA:

En primer lugar, hay que tener en cuenta que cualquier reclamación económica ante los Tribunales exigirá acreditar, tanto el daño ocasionado, como su cuantía, lo que conllevará, generalmente, la elaboración de informes que, de modo claro y preciso, expliquen el estado previo del inmueble, el estado posterior, y la tasación de las reparaciones necesarias para reestablecer la situación anterior.

En caso de que sólo se pretenda reclamar las rentas y cantidades asimiladas debidas por impago, o, incluso aunque se acumulen la acción de recuperar la posesión y la reclamación de rentas, estaríamos dentro del ámbito propio del juicio verbal, según se expresa el artículo 250 LEC.

Ahora bien, si se pretende reclamar algún tipo de daño al inmueble y/o a su titular, como por ejemplo el lucro cesante o el gasto efectuado para arrendar una vivienda mientras se desaloja la suya, habrá que estar a la cuantía reclamada, pues, según el artículo 249 LEC, se decidirán también en el juicio ordinario las demandas cuya cuantía exceda de quince mil euros y aquéllas cuyo interés económico resulte imposible de calcular.

Si, además, se pretenden reclamar los gastos ocasionados al titular derivados de la ocupación ilegítima, como por ejemplo las rentas arrendaticias pagadas para cubrir sus necesidades habitacionales, habrá que aportar todos y cada uno de justificantes de los pagos realizados.

Especial mención precisa el caso del lucro cesante derivado de la imposibilidad del titular para arrendar el inmueble por causa de la ocupación, en tales casos, sería conveniente acreditar la existencia de un previo contrato de arrendamiento, frustrado por la ocupación, lo que acreditaría, además, la cuantía dejada de percibir por este motivo.

Diferente es el caso de ofertas de arrendamiento posteriores a la ocupación, en estos casos, será el Tribunal quien determine si tales ofertas pueden constituir, o no, prueba suficiente de lucro cesante, por lo que una reclamación con este tipo de pruebas podría dar lugar a resultados inesperados para el demandante.

Como situación muy específica, y a la vez muy común, hay que citar el caso de quien ocupa ilegítimamente una vivienda y, en lugar de vivir en ella, formaliza un contrato de arrendamiento con un tercero, situación que pude plantear vías de solución más complejas, toda vez que, generalmente, un arrendatario no está obligado a comprobar la titularidad registral del inmueble, siendo suficiente que quien formaliza el contrato con él tenga las llaves para confiar en su titularidad, lo que convierte al arrendatario en tercero de buena fe.

Estaríamos ante un caso en el que el primer ocupante podría estar cometido un delito de estafa, tipificado en el artículo 248 CP, en el que el usuario del inmueble sería la víctima y, por tanto, estaría legitimado para denunciarle por tal motivo.

Respecto a esta situación, caben distinguir tres supuestos diferentes:

- Contrato utilizando el nombre del titular real e imitando su firma.

En este caso, estaríamos ante un delito de falsedad documental, tipificado en el artículo 390 CP, cometido por el primer ocupante, es decir, por quien ha fingido ser otra persona y ha firmado el documento como titular de la vivienda.

En cambio, el usuario del inmueble tendría la condición de arrendatario y, técnicamente hablando, estaría ocupando el inmueble con título, al disponer de un contrato de arrendamiento.

Por tanto, se podría denunciar al primer ocupante por la falsedad documental y anular el contrato de arrendamiento.

- Contrato utilizando el propio nombre y firma del primer ocupante.

Lo que podría hacer fingiendo ser el titular del inmueble o actuar como su representante.

En este caso, no existiría falsedad documental, salvo que se aporte algún tipo de documento de representación, aparentemente firmado por el titular real del inmueble.

En todo caso, el usuario del inmueble también tendría la condición de arrendatario y, técnicamente hablando, estaría ocupando el inmueble con título.

- Contrato utilizando nombre y firma ficticios.

También estaríamos ante un delito de falsedad documental, tipificado en el artículo 390 CP, cometido por el primer ocupante, es decir, por quien ha utilizado un nombre y una firma ficticias.

En cambio, el usuario del inmueble, al igual que en los casos anteriores, tendría la condición de arrendatario y, técnicamente hablando, estaría ocupando el inmueble con título.

Por tanto, como en el primero de estos casos, se podría denunciar al primer ocupante por dicho delito y anular el contrato de arrendamiento.

En todos estos casos, al objeto de recuperar la posesión del inmueble, lo más razonable sería que el titular real del mismo comunique y acredite, fehacientemente, al usuario, su titularidad real y le ofrezca la formalización de un contrato de arrendamiento o le solicite que, dado el conocimiento que tiene de los hechos, abandone el inmueble.

En caso de que el usuario del inmueble, conocida la identidad del titular real el inmueble y la invalidez del contrato suscrito por el primer ocupante, se niegue a formalizar un contrato de arrendamiento con el titular real, o no abandone la vivienda, podría considerarse ocupante ilegítimo y se podría solicitar judicialmente su desalojo, según hemos visto anteriormente.

Al amparo del incremento de las ocupaciones, o de la morosidad en materia de arrendamiento, han surgido empresas dedicadas a conseguir una desocupación rápida y extrajudicial del inmueble, y que captan sus clientes entre los titulares de inmuebles ocupados mediante una publicidad que, en ocasiones, incluye el uso de métodos como la presión directa sobre el ocupante de la vivienda o la colocación de pegatinas que informan de la situación de ocupa del usuario del inmueble, entre otros.

Sobre este particular, y al margen de una negociación pacífica con el usuario del inmueble, en la que se le pueden advertir de las consecuencias legales de la ocupación, la única vía legal para conseguir el desalojo es la vía judicial.

La utilización de estos métodos (presión, intimidación, etc.) podría considerarse como amenazas (artículo 171 CP), coacciones (artículo 172 CP), u otro tipo de delitos, según los casos, cometidos por el personal de la empresa de desocupación contra el ocupante o contra el inquilino moroso, y en el que el titular real del inmueble podría ser acusado como inductor, o incluso cómplice, según las circunstancias del caso concreto.

Por ello, en caso de que alguien pretenda contratar empresas que ofrezcan este tipo de servicios, debería incluir en el contrato de servicios que firme una cláusula que, expresamente, desautorice el uso de métodos ilegítimos por parte del personal que pretenda efectuar la desocupación.

También tendrán la consideración de coacciones otro tipo de actuaciones de presión contra el ocupante, o contra el inquilino moroso, como la suspensión de servicios básicos (electricidad, gas, etc.), el cambio de cerraduras, etc.

En caso de que ya se haya producido la ocupación, la conclusión lógica es contar con el asesoramiento legal adecuado, teniendo en cuenta que cada caso tiene circunstancias diferentes, que habrá que analizar para adoptar las medidas más adecuadas que permitan una pronta resolución.

En caso de que no se haya producido la ocupación del inmueble, la conclusión más acertada sería la adopción de medidas preventivas que la eviten de modo efectivo, y que incluiría la contratación de servicios de protección del inmueble que permitan una rápida y eficaz actuación policial en el momento de entrada al inmueble, lo que tendrá como resultado el desalojo inmediato del inmueble, seguido de la detención y puesta a disposición judicial de quienes han intentado la ocupación.

Respecto a los arrendamientos, la mejor prevención es redactar contratos que protejan suficientemente al arrendador, incluyendo:

·  Cláusulas que establezcan la obligación, para los arrendatarios, de domiciliar los servicios (electricidad, agua, gas, etc.) de la vivienda en las cuentas bancarias del arrendatario, al tiempo que el arrendador bloquea al pago de tales servicios en sus propias cuentas bancarias, desde el momento de la firma del contrato.

·  Cláusulas que penalicen aquellas situaciones en que el arrendatario no abandone el inmueble cuando deba hacerlo (finalización de vigencia del contrato, resolución por cualquier motivo, etc.).

·  Cláusulas que incluyan una garantía adicional respecto al cobro de las rentas y cantidades asimiladas impagadas, y de los daños ocasionados, como un aval bancario, o un avalista con solvencia acreditada, entre otros.

Y aunque es corriente incluir una cláusula que obligue al arrendatario a contratar y/o abonar un seguro de impago de rentas, si el inquilino no abona las cuotas, la Aseguradora no cubrirá ningún riesgo, algo especialmente delicado en caso de insolvencia del arrendatario ante una reclamación de rentas o de daños.

Para prevenir esta situación, debería ser el arrendador el que contrate el seguro y abone las respectivas cuotas, aunque luego repercuta su coste al arrendatario, si se incluyó la correspondiente condición en el contrato de arrendamiento.

En cualquier caso, será necesario comprobar muy bien las condiciones de la póliza que se contrate, sobre todo los riesgos cubiertos (impago de rentas o suministros, daños, defensa jurídica, etc.) y en qué cuantía, así como las excepciones y limitaciones, para evitar desagradables sorpresas en caso de que haya que hacer uso de dicho seguro.