IMPUGNAR ACUERDOS DE LA JUNTA DE PROPIETARIOS

La redacción del artículo 18 LPH es clara, “Los acuerdos de la Junta de Propietarios serán impugnables”.

Es decir, sólo se pueden impugnar acuerdos alcanzados en una junta de propietarios, sin que se pueda impugnar un acta completa o un punto informativo que no implique acuerdo alguno.

De nuevo, y según el artículo 18 LPH, los acuerdos se podrán impugnar “ante los tribunales de conformidad con lo establecido en la legislación procesal general”, lo que nos remite a la Ley de Enjuiciamiento Civil (en adelante LEC) respecto al dónde (competencia) y al cómo (procedimiento) presentar una demanda de impugnación de un acuerdo alcanzado en una junta de propietarios.

En relación a la primera cuestión, es decir, la competencia (dónde):

-  La competencia objetiva viene atribuida a la Sección Civil de los Tribunales de Instancia, conforme al artículo 85 Ley Orgánica del Poder Judicial, Ley a la que se remite el artículo 45 LEC

-  La competencia territorial corresponde al Tribunal del partido judicial en el que se sitúe la finca o urbanización (artículo 52.1-8º LEC).

Respecto al procedimiento (cómo) el punto 8º del apartado 1 del artículo 249 LEC establece el procedimiento ordinario para este tipo de demandas.

Siguiendo el contenido del artículo 18 LPH, se podrán impugnar los acuerdos de la Junta de Propietarios, “en los siguientes supuestos”:

a) Cuando sean contrarios a la ley o a los estatutos de la comunidad de propietarios.

Para concluir que un acuerdo es contrario a la Ley o a los estatutos de la comunidad habrá que estudiar el acuerdo en cuestión, la normativa legal aplicable o los estatutos de la comunidad, según el caso.

En todo caso, no se pueden impugnar acuerdos contrarios a otras normas, como las reglas de régimen interior de la comunidad.

b) Cuando resulten gravemente lesivos para los intereses de la propia comunidad en beneficio de uno o varios propietarios.

Estos casos representan un doble requisito que debe darse acumulativamente:

- Que el acuerdo cause graves perjuicios a los intereses de la comunidad, por ejemplo, el coste desproporcionadamente excesivo de un servicio o una obra que dañe la estructura del edificio.

-  Que dicho perjuicio redunde en un beneficio para alguno o varios propietarios, siguiendo los ejemplos anteriores, que el exceso de coste del servicio o la obra a realizar beneficie, directa o indirectamente, a alguno, o algunos, de los propietarios.

c) Cuando supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho.

En este caso tenemos dos supuestos alternativos:

1º Un ejemplo de un grave perjuicio que el propietario no tendría la obligación jurídica de soportar sería el techado opaco de un patio de uso exclusivo.

2º Más difícil es determinar cuando existe abuso de derecho, definido en el artículo 7 del Código Civil como “Todo acto u omisión que, por la intención de su autor, por su objeto o por las circunstancias en que se realice sobrepase manifiestamente los límites normales del ejercicio de un derecho”.

Un concepto jurídico cuya prueba no siempre es fácil y cuya apreciación por el Tribunal no siempre se ajusta a los intereses del que lo alega.

Estamos ante una lista cerrada, sin que se puedan incluir otros supuestos, por ejemplo, un acuerdo que no guste a determinados propietarios, otro que tenga resultados molestos o perjudiciales para otros, salvo que se pudiera encajar en alguno de los tres supuestos citados.

El punto 2 del artículo 18 LPH establece varios requisitos de legitimidad:

1º Los propietarios que hubiesen salvado su voto en la Junta.

Salvar el voto implica una actuación activa del propietario, indicando que no quiere votar a favor ni en contra, pero tampoco se quiere abstener, se trata de una posición delicada que no siempre tiene los resultados esperados.

Por ello, la postura más razonable es votar en contra del acuerdo, pues la postura anterior puede ser interpretada por un Tribunal como abstención, lo que implicaría la imposibilidad de impugnar el acuerdo.

En todo caso, el propietario que asiste a una junta no tendrá derecho a impugnar los acuerdos en los que se haya abstenido o haya votado favorablemente.

2º Los propietarios ausentes en la junta en la que se adoptó el acuerdo, con independencia de los motivos de la ausencia.

En estos casos, al recibir el acta de la junta en la que se adoptó el acuerdo el propietario ausente debe adoptar una postura activa mostrando su disconformidad, por escrito, en el plazo de 30 días desde que recibió el acta de la junta en la que se adoptó el acuerdo.

Y si bien es cierto que algunas sentencias se han mostrado favorables, con ciertas condiciones, a otorgar legitimidad al propietario ausente que no ha mostrado su disconformidad, no es una doctrina establecida que sigan todos los Tribunales.

3º Los propietarios que hubiesen sido privados del voto indebidamente.

En este caso estaríamos ante un acuerdo contrario a la Ley al privar de voto a aquella persona que sí tenía derecho a expresar su voto en la junta de propietarios.

Como requisito común, el propietario que pretenda impugnar un acuerdo debe estar al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o proceder previamente a su consignación judicial, requisito no aplicable para impugnar los acuerdos que establezcan o alteren las cuotas de participación entre propietarios.

Por último, la Jurisprudencia se ha mostrado favorable a aceptar la legitimidad de los herederos, aunque aún no hayan aceptado la herencia, para impugnar los acuerdos adoptados en una junta de propietarios.

El plazo para impugnar un acuerdo adoptado en una junta de propietarios viene establecido en el punto 3 del artículo 18 LPH, que establece un plazo general de tres meses y un plazo especial de un año cuando el acuerdo que se pretende impugnar es, o puede ser, contrario a la Ley o a los estatutos de la comunidad.

Estos plazos se contarán desde que se adoptó el acuerdo, en caso de propietarios asistentes a la junta, y desde que reciba el acta de la junta, en el caso de los propietarios ausentes.

Conforme se recoge en el punto 4 del artículo 18 LPH, “La impugnación de los acuerdos de la Junta no suspenderá su ejecución, salvo que el juez así lo disponga con carácter cautelar, a solicitud del demandante, oída la comunidad de propietarios”.

Así, si un propietario quiere suspender la ejecución de un acuerdo mientras se tramita el procedimiento judicial de impugnación deberá solicitarlo como medida cautelar y será el Tribunal el que decida, teniendo en cuenta las razones de ambas partes, si adopta la medida cautelar de suspensión, o no.

La conclusión de este artículo podría resumirse con la palabra “prudencia”.

Es común ver propietarios que hablan de incumplimiento de la Ley, de los estatutos de la comunidad o, incluso, de perjuicios muy graves, cuando se refieren a acuerdos que no le gustan, la prudencia a la hora de valorar estos extremos es esencial para evitar procedimientos cuyo resultado, a veces, es incierto y puede traer más perjuicios que beneficios al propietario.

Ello sin olvidar las rencillas que se pueden prolongar en el tiempo llegando, incluso, a la siguiente generación de propietarios.

Como primer consejo hay que apelar al sentido común de todas las partes implicadas:

- Los propietarios deben entender que viven en comunidad y que deben respetar las decisiones de la mayoría, estando atentos a la protección de sus derechos y a que la gestión de su comunidad se haga de modo correcto y transparente, sin olvidar que dicha gestión es mucho más compleja de lo que parece.

- Por su parte, los cargos de la comunidad y sus gestores, profesionales o no, deben tener en cuenta que gestionan intereses de la comunidad, es decir, de todos y cada uno de los propietarios, sin olvidar las rigurosas normas relacionadas con la gestión de intereses y/o patrimonio ajeno.

En cualquier caso, aunque la convivencia, a veces, sea difícil, antes de iniciar un procedimiento de impugnación, siempre será mejor intentar alcanzar un acuerdo razonable para todas las partes, evitando el procedimiento judicial y, sobre todo, evitando enemistades y rencillas con quienes se mantiene una convivencia vecinal.