DIVISIÓN DE LA COSA COMÚN

Es común, sobre todo tras la adjudicación de bienes hereditarios, o tras la disolución de un matrimonio con régimen económico de bienes gananciales, que dos o más personas sean titulares de algunos bienes, lo que da lugar a una comunidad de bienes, según se describe en el artículo 392 del Código Civil (en adelante CC), y cuya regulación la encontramos en el TÍTULO III del LIBRO SEGUNDO del Código Civil.

Se trata de una situación que puede dar lugar a discrepancias y discusiones entre los condueños, lo que puede llevar a alguno o algunos de ellos a no desear mantener la titularidad conjunta de los mismos mediante su adjudicación a uno de ellos, su división o su venta.

La llamada división de la cosa común encuentra su fundamento en el artículo 400 CC, que, textualmente, dice que ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad. Cada uno de ellos podrá pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común, no obstante, como señala en segundo párrafo de este mismo artículo, será válido el pacto de conservar la cosa indivisa por tiempo determinado, que no exceda de diez años. Este plazo podrá prorrogarse por nueva convención.

Sin embargo, no se puede exigir la división de la cosa común cuando la cosa pueda resultar inservible para el uso a que se destina (artículo 401 CC), o cuando el valor del bien, por motivo de la división, sufra una depreciación excesiva de su valor, en estos casos, si los condueños no acuerdan su adjudicación a uno de ellos, indemnizando a los demás, se venderá el bien y se repartirá su precio (artículo 404 CC).

Hasta aquí todo parece sencillo y claro, ahora bien, en ausencia de pacto expreso de conservar la comunidad de bienes, es igual de común que no exista un acuerdo entre los condueños respecto a la adjudicación y/o la venta del bien, produciéndose una situación que, en principio, obligaría a mantener la comunidad de bienes.

Ante esta situación sólo queda acudir a los Tribunales para proceder a la disolución de la comunidad de bienes, no obstante, antes de acudir a la vía judicial, siempre es aconsejable intentar una solución extrajudicial y negociada que permita resolver la controversia.

2- Por árbitros o amigables componedores

En caso de que los copropietarios no consigan ponerse de acuerdo respecto a la venta o adjudicación, podrán nombrar un árbitro que resuelva la controversia con equidad, y conforme a la Ley 60/2003, de 23 de diciembre, de Arbitraje (en adelante LA).

Respecto a este método de resolución de conflictos, hay que tener en cuenta si los copropietarios deciden acudir al arbitraje no podrán, posteriormente, acudir a la jurisdicción civil, debiendo acatar el Laudo arbitral (decisión del árbitro o tribunal arbitral), vinculante para ambas partes.

El laudo arbitral goza de pleno reconocimiento y la misma eficacia que una Sentencia judicial y, por tanto, es ejecutable mediante un procedimiento de ejecución, en este sentido, el artículo 44 LA, se remite a la Ley de Enjuiciamiento Civil (en adelante LEC), en relación a la ejecución de los Laudos arbitrales y el artículo 45 LA, hace una remisión expresa a las normas que regulan la ejecución de las Sentencia judiciales.

Además, en caso de controversia internacional, el Laudo arbitral es ejecutable en cualquier país conforme a la Convención de Nueva York de 1958, a la que España se adhirió mediante el Instrumento de Adhesión de España al Convenio sobre reconocimiento y ejecución de sentencias arbitrales extranjeras, hecho en Nueva York el 10 de junio de 1958, lo que lleva a un modo de resolución razonable de controversias internacionales.

La disolución de la comunidad de bienes ante los Tribunales es el medio más costoso, a nivel temporal, económico y emocional, por lo que es recomendable evitar esta vía y, siempre que se pueda, dividir la cosa común mediante acuerdo entre las partes o, en su defecto, mediante arbitraje.

Desde la reforma de la Ley de Enjuiciamiento Civil, operada por la Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia, antes de acudir a los Tribunales, hay que acudir a algún Medio Adecuado de Solución de Controversias (MASC), mecanismos destinados a resolver, extrajudicialmente, conflictos.

En caso de que no se haya podido alcanzar ningún acuerdo y no quede más remedio que acudir a los Tribunales para resolver la controversia, el procedimiento judicial adecuado para la división de la cosa común es el Juicio verbal (artículo 250.1-16º LEC), con independencia del valor bien objeto de división.

Ahora bien, si, a esta reclamación, se pretende acumular algún tipo de reclamación de cantidad, por ejemplo la reclamación de los gastos de venta o de los daños y perjuicios que haya provocado la situación de bloqueo, habrá que estar a la cuantía de esta reclamación de cantidad y a las reglas del artículo 251 LEC para determinar si se tramitará por los cauces del Juicio verbal o por los del Juicio ordinario.

En todo caso, será necesario adjuntar a la demanda, entre otros, los siguientes documentos:

-  Acreditación de haber intentado una solución extrajudicial por alguno de los métodos citados en la Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia.

-  Una tasación del bien objeto del litigio.

-  Un estudio técnico que determine la imposibilidad de división física del bien o su excesiva depreciación, en caso de división.

Ciñéndonos al objeto de este artículo, es decir, a la acción de división de la cosa común, tras el correspondiente procedimiento judicial, el Tribunal emitirá una sentencia que ordenará la división del bien y, en caso de ser indivisible, su venta en pública subasta, según las reglas establecidas en los artículos 643 y siguientes LEC, si se trata de bienes muebles, o los artículos 655 y siguientes LEC, en caso de tratarse de bienes inmuebles o bienes muebles sujetos a publicidad registral.

Dado el contenido de la Ley, y las Resoluciones judiciales habidas sobre este particular, en caso de que algún copropietario pida la división de la cosa común, o disolución de la comunidad de bienes, es algo que sucederá, bien amistosa o judicialmente.

Por ello, y siempre que la propuesta de división o adjudicación se ajuste al reparto proporcional que cada copropietario tiene en el bien y a un valor razonable de mercado, no tiene sentido oponerse, más allá de la pretensión de varios propietarios de adjudicarse el mismo bien, lo que se podría solucionar manteniendo la comunidad de bienes y repartiendo el uso del bien, o acordando el uso exclusivo para uno de los copropietarios, mediante el pago de una cuota al resto.

En todo caso, acudir al procedimiento judicial siempre tendrá un alto coste personal y temporal para ambas partes y, salvo que termine con una transacción judicial (acuerdo entre las partes dentro del proceso), el coste económico para quien se oponga sin una justa causa, puede ser considerable, si se trata de bienes inmuebles, dado que el Tribunal, presumiblemente, acordará la imposición de las costas judiciales a quien se opuso sin justa causa o a quien negó toda posibilidad a la negociación previa.