ARRENDAMIENTO DE TEMPORADA

En primer lugar, decir que la regulación de los arrendamientos se encuentra en la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (en adelante LAU), cuyo TÍTULO II regula los arrendamientos de vivienda y el TÍTULO III, los arrendamiento para uso distinto de la vivienda, entre los que se encuentran los arrendamientos de temporada, según el artículo 3 LAU.

En este artículo dejaremos al margen los contratos de arrendamiento citados en el artículo 5 LAU, cuya regulación está en otras Leyes y no tienen la consideración técnico-legal de arrendamiento de temporada.

Dicho ello, es muy común que los arrendadores pretendan evitar la regulación propia de los arrendamientos de vivienda (duración, prórrogas, limitaciones en la subida de la renta, etc.) incluida en el TÍTULO II LAU, redactando contratos de arrendamiento de temporada.

Una actitud errónea pues, dejando al margen aquellos contratos que el artículo 5 LAU excluye, expresamente, de su ámbito de aplicación, cualquier contrato de arrendamiento que se refiera a una vivienda, con independencia de su denominación, encabezamiento, incluso duración, estará, o no, sujeto a lo dispuesto en el TÍTULO II LAU, según su causa o propósito.

Si atendemos a la regulación de los contratos y a las reglas de su interpretación existentes en nuestro Código Civil (en adelante CC), uno de los requisitos de la existencia de un contrato establecidos en el artículo 1.261 CC es la causa, es decir, el motivo por el que se realiza el contrato.

Sobre este requisito, hay que decir que, sea cual sea la causa que se exprese en el contrato, ésta ha de coincidir con la intención que motiva el contrato, pues, si las palabras parecieren contrarias a la intención evidente de los contratantes, prevalecerá ésta sobre aquéllas (Art. 1.281 CC), a lo que se añade que, para juzgar de la intención de los contratantes, deberá atenderse principalmente a los actos de éstos, coetáneos y posteriores al contrato (Art. 1.282 CC).

Algo que, traducido al asunto que nos ocupa, nos indica que, aunque se firme un contrato de arrendamiento de temporada, si el uso que se da al inmueble arrendado es satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario (Art. 2 LAU), estaremos ante un contrato de arrendamiento de vivienda, y así será considerado por la autoridad judicial, en caso de controversia.

Por ejemplo, un contrato de arrendamiento de temporada que se renueva constantemente para que el arrendatario pueda satisfacer su necesidad permanente de vivienda estará dentro del ámbito de aplicación definido en el artículo 2 LAU y el arrendatario podrá, en cualquier momento, negarse a su resolución por transcurso del tiempo pactado, solicitando la aplicación de la regulación propia del arrendamiento de vivienda, establecida en el TÍTULO II LAU, incluyendo duración y prórrogas obligatorias establecidas en el artículo 9 LAU y en el artículo 10 LAU, respectivamente, y la limitación de la subida de la renta.

El arrendamiento de temporada viene definido como arrendamiento para uso distinto de vivienda en el artículo 3 LAU, cuyo punto 1 considera arrendamiento para uso distinto del de vivienda aquel arrendamiento que tenga como destino primordial uno distinto del establecido en el artículo anterior, es decir, aquel que no sirva para satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario, lo que se complementa con lo dispuesto en el punto 2, según el cual: tendrán esta consideración los arrendamientos de fincas urbanas celebrados por temporada, sea ésta de verano o cualquier otra, y los celebrados para ejercerse en la finca una actividad industrial, comercial, artesanal, profesional, recreativa, asistencial, cultural o docente, cualquiera que sean las personas que los celebren.

Así, y como hemos dicho en la introducción, la calificación de un arrendamiento como “de temporada” o “de vivienda”, y, por tanto, la determinación de la normativa aplicable, no es su duración, ni su encabezado, ni el nombre que se le dé, sino la finalidad con la que se contrata, en este sentido podríamos citar numerosas Sentencias que siguen este criterio de interpretación, en este artículo, citaremos tres:

La Sentencia 479/2025 (SAP MA 2974/2025 - ECLI:ES:APMA:2025:2974), dictada, el 30 de junio de 2025, por la Audiencia Provincial de Málaga, cuyo Fundamento de Derecho Cuarto se expresa en los siguientes términos:

Estamos pues no ante un contrato que se suscribe bajo la denominación de arrendamiento de temporada, o vacacional, o utilizando otros nombres, sino que en realidad, y por admisión de la arrendadora ya en el proceso, se trata de un contrato para atender a una necesidad de vivienda habitual o domicilio de una persona con carácter permanente, y ha de ser considerado contrato de arrendamiento de vivienda, pues el requisito de temporalidad no guarda relación con el plazo de duración del contrato, sino con la finalidad a que va encaminado el arrendamiento; en consecuencia, es un arrendamiento de vivienda habitual sometido a la LAU y que, por aplicación de su artículo 9º, tiene una una duración mínima de siete años al ser la arrendadora una persona jurídica, y, por tanto, aunque se pacte una duración inferior, el contrato se prorroga obligatoriamente por plazos anuales hasta alcanzar ese mínimo, salvo que el arrendatario manifieste con una antelación de 30 días a la fecha de terminación del contrato su voluntad de no renovarlo. Ahora bien, es causa de resolución el incumplimiento de la principal obligación del arrendatario que usa en esos términos el inmueble: el pago, según lo pactado, de la renta que se vaya devengando.

La Sentencia 638/2024 (SAP S 2253/2024 - ECLI:ES:APS:2024:2253), dictada, el 30 de octubre de 2024, por la Audiencia Provincial de Santander señala, en su Fundamento de Derecho Tercero:

Constituyen, pues, elementos configuradores del arrendamiento de temporada: el negativo, de no constituir la residencia habitual del locatario y no tener vocación de permanencia o de satisfacer la necesidad de vivienda del arrendatario; y el positivo, de la limitación temporal u ocasional de los periodos de ocupación, verificados de manera más o menos discontinua y con una mayor o menor frecuencia, pero siempre interrumpidos por la preferencia otorgada al hogar habitual, único que cubre la necesidad permanente de ocupación, frente a las motivaciones de mera conveniencia, comodidad o capricho determinantes del arriendo…

Ciertamente, si tenemos en cuenta lo expuesto en el Preámbulo de la vigente LAU, no es el plazo lo que determina la categoría del arrendamiento como de vivienda o para usos distintos al de vivienda, sino el destino del inmueble, debiéndose calificar de arrendamientos de vivienda aquéllos destinados a satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario, y de arrendamiento para usos distintos al de vivienda aquellos que satisfagan las necesidades económicas, recreativas o administrativas (arrendamientos de segunda residencia, los de temporada, los tradicionales de local de negocio y los asimilados a éstos). De lo anterior resulta que el contrato sólo será de temporada cuando se destine la finca a residencia temporal; nunca si se utiliza o destina a satisfacer la necesidad permanente de vivienda de la persona. Es decir, que lo determinante es el destino y no el tiempo.

Por último, la Sentencia 322/2024 (SAP GR 2043/2024 - ECLI:ES:APGR:2024:2043), dictada, el 24 de septiembre de 2024, por la Audiencia Provincial de Granada lo explica, muy claramente, en su Fundamento de Derecho Primero:

La Ley arrendaticia distingue entre el arrendamiento de vivienda habitual que, de acuerdo con el art. 2 de la LAU recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario, del arrendamiento de temporada para un uso transitorio o accidental de la misma. La diferencia entre ambos arrendamientos no es el plazo concertado (inferior o no al año), sino la finalidad perseguida por las partes, la cual se revela como verdadero motivo causalizado del contrato.

En primer lugar, pese a titularse en su encabezamiento como arrendamiento de temporada, no se expresa en el mismo ninguna finalidad específica de un uso accidental de la vivienda. Al contrario, aunque se conviniera que la duración del contrato fuera de 11 meses, se indica en la cláusula primera que "el arrendatario utilizará el inmueble como vivienda, estableciendo en ella su domicilio", lo que corrobora la cláusula 15ª al señalar que "la vivienda arrendada constituye la vivienda habitual de la arrendataria". Además, se establecen prórrogas del contrato por plazos anuales hasta un máximo de dos y la actualización de la renta durante la vigencia del contrato, lo que induce a pensar claramente en la presencia de un arrendamiento de vivienda habitual.

Esta intención ha quedado adverada por la testifical practicada, sin que los periodos en que haya podido quedar desocupada la vivienda por desplazamientos debidos a su trabajo sirva para modificar la inicial intención de las partes causalizada en el contrato.

Caso similar al presente ha sido analizado por la sent. de la Sección Tercera de esta Audiencia Provincial de 1-3-2016: "Por tanto, como en la situación examinada por la STS de 26 de marzo de 1997, enjuiciando una relación arrendaticia que guarda indudable similitud con el caso aquí enjuiciado, sin constar que clase de "temporada" es específicamente esa tan larga, que como también aquí, era de 11 meses, empleándose la expresión "arrendamiento de temporada", en este contrato y en otros donde interviene la misma arrendadora, pese a no existir ninguna mínima especialidad en los arrendamientos de viviendas para excluirlos del ámbito de aplicación del artículo 2 de la LAU. Y no existiendo en autos ninguna prueba sobre la necesidad de la arrendataria de ocupar el inmueble por un periodo formado en conjunto, o durante el cual efectúe alguna cosa, acreditándose solo, convenida una "temporada" de once meses, que dentro de un año no representa más singularidad en el arrendamiento que el no uso de la vivienda durante un mes, debemos establecer que la mención a la concertación del arrendamiento como de temporada era simulada, y no puede evitar la debida aplicación del plazo mínimo de duración de los contratos de arrendamiento para uso de vivienda establecidos en la ley especial. Por tanto solo cabe confirmar la sentencia apelada, que desestimó la demanda de extinción del plazo de duración pactado.

Debemos reiterar de nuevo, que nada consta en autos sobre qué clase de "temporada" es la de once meses pactada, que continuó después prorrogada con consentimiento del arrendador 6 meses más, y dado que realmente solo podemos concluir que recaía el arrendamiento sobre una edificación habitable, cuyo destino primordial, como resulta acreditado, por once meses de duración pactados, no era otro que satisfacer la necesidad permanente de vivienda de los arrendatarios, sin destinarse a satisfacerla por un período de tiempo que pueda considerarse que forme un conjunto, o durante el que se efectúe alguna cosa, solo cabe insistir en que la alusión a la temporada inespecífica en el contrato, empleándose también en otros donde tampoco concurría ninguna especialidad, actuando la misma demandante como arrendadora, era una mera añagaza para burlar la efectividad del plazo de duración mínima prevista en la Ley de Arrendamientos Urbanos, sin estimar en consecuencia vulneradas por la sentencia recurrida ninguna norma sobre interpretación de los contratos, ni dejado al arbitrio de uno de los contratantes su efectividad, por no aplicar, de modo impecable, una simulación establecida en fraude de ley, que no reflejaba, como hemos razonado, la verdadera intención de los contratantes."

Teniendo en cuenta que la consideración de un contrato de arrendamiento como “de temporada” o “de vivienda” depende de la intención de los contratantes, más allá del nombre que se quiera poner al contrato y de la duración pactada, se hace necesario plasmar, en dicho contrato, la intención inequívoca de estar celebrando un contrato de arrendamiento para uso temporal.

La citada intención de pactar un arrendamiento de temporada quedará clara cuando el contrato incluya, como mínimo, una serie de condiciones en sus cláusulas, sin las cuales, podría considerarse un contrato de vivienda, celebrado en fraude de Ley, motivando la aplicación de la legislación propia de los contratos de vivienda.

Entre las condiciones que, necesariamente, debe incluir un contrato para ser considerado un arrendamiento de temporada cabe citar las siguientes:

1º Se ha de pactar el arrendamiento por un tiempo determinado, sin que exista un periodo temporal límite, pues el arrendamiento de temporada debe cubrir las necesidades temporales de habitabilidad de una persona, por tiempos diversos, según la circunstancia que motive el contrato.

2º El contrato debe especificar el motivo del arrendatario para hacer uso de la vivienda durante el tiempo pactado, pudiendo ser motivos laborales, educativos, asistenciales, vacacionales, etc., siempre que dicho motivo sea temporal y cierto, por ejemplo, un traslado temporal por motivos laborales.

3º El contrato debe incluir el domicilio habitual y permanente del arrendatario, distinto de la vivienda objeto del contrato que, en el contrato, tendrá la consideración de residencia temporal, nunca domicilio o vivienda permanente.

Debiendo citar como domicilio a efecto de notificaciones el domicilio permanente del arrendatario, y, únicamente durante el periodo de vigencia del arrendamiento temporal, la vivienda objeto de este arrendamiento.

Además, es conveniente incluir cláusulas que, expresamente:

4º Hagan constar que la vivienda arrendada por temporada no es, ni será, el domicilio permanente del arrendatario, sino una residencia temporal que el arrendatario utilizará, exclusivamente, durante el tiempo pactado y por el motivo especificado.

5º Excluyan las prórrogas automáticas y la subida de la renta asociada a las mismas, dado que el periodo pactado lo es por una causa cierta que, en principio, no se prolongará.

6º Establezcan la necesidad de concluir un nuevo contrato, únicamente, en caso de que el arrendatario haya de prorrogar su estancia por el motivo especificado en el contrato.

Hay que tener en cuenta que la sucesión de contratos de arrendamiento de temporada entre las mismas partes, sobre un mismo inmueble, podría determinar su consideración como arrendamiento de vivienda, dado que, al margen del contenido de los contratos, un Tribunal podría estimar que el arrendatario está utilizando la vivienda objeto del contrato como vivienda permanente, con el consentimiento del arrendador.

En definitiva, un contrato de arrendamiento de temporada debe contener todas aquellas condiciones que le diferencian del contrato de arrendamiento de vivienda, y al mismo tiempo, debe evitar incluir, o excluir expresamente, todas aquellas condiciones que, básicas en un contrato de vivienda, no son propias de un arrendamiento de temporada.

Todo ello, poniendo de manifiesto, clara e inequívocamente, que la intención de arrendador y arrendatario es no destinar la vivienda objeto de contrato para satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario, sino ocuparla por un tiempo determinado, y debido a un motivo, también determinado.

La redacción de un contrato de arrendamiento de temporada no es complicada, incluso podría decirse que es más sencilla que la de un contrato de vivienda, ahora bien, el contrato de arrendamiento de temporada debe incluir aquellas condiciones que coincidan con la intención real de los contratantes, es decir, el arrendamiento de una vivienda por un tiempo limitado y con un motivo determinado.

Utilizar este tipo de contratos para evitar la aplicación de las normas relativas al arrendamiento de viviendas, contenidas en el TÍTULO II de la Ley de Arrendamiento Urbanos, puede deparar desagradables sorpresas a la parte arrendadora, si, tras el correspondiente procedimiento judicial, el Tribunal considera que se celebró un contrato en fraude de Ley, lo que motivará la aplicación de la legislación que se pretendía eludir y la presumible imposición de las costas ocasionadas en el procedimiento judicial.